Auteur Sujet: Emprunt avec irrégularités  (Lu 43244 fois)

Emprunt avec irrégularités
« le: 11 décembre 2015, 20:22 »
Bonjour,

Alors voila, j'ai contracté un prêt immobilier en 2012 puis un avenant après une renégociation en 2014. Mon assurance du prêt est une délégation.

Il y a quelques semaines j'ai vu à la télévision sur bfmtv que certains contrats de prêt étaient entachés d'erreurs, j'ai donc envoyer un exemplaire de mon contrat à 3 sociétés spécialisées dans le domaine (altea consulting, creditum expertis), toutes ont trouvées des erreurs et m'ont dit que mon cas était recevable juridiquement, j'ai envoyé mon contrat à mon assurance qui elle aussi m'a dit la même chose et est prête à me rembourser une (petite) partie de mes frais d'avocat.

Voici les erreurs constatées :

Dans mon contrat de 2012 :
- La convention de calcul des intérêts n'applique pas le diviseur 30/360 ou 30,41666/360
- La banque ne respecte pas le principe de prohibition du calcul des intérêts sur la base des années «Lombardes». En effet l’offre énonce le coût de la stipulation du calcul sur 360 jours
- L'offre n'énonce pas le coût de la stipulation de couverture assurantielle obligatoire
- L’offre n’indique pas le coût total du crédit de façon exacte
- Le Taux de période n'est pas proportionnel au TEG
- Le TEG n'intègre pas les flux de paiement de 100% des coûts assurantiels
- Le TEG est mathématiquement faux, si on intègre l'intégralité des charges supportés par l'emprunteur, soit un écart de 0,42 points.

Dans mon avenant de 2014 :
- La banque ne respecte pas le principe de prohibition du calcul des intérêts sur la base des années «Lombardes». En effet l’offre énonce le coût de la stipulation du calcul sur 360 jours
- L'offre n'énonce pas le coût de la stipulation de couverture assurantielle obligatoire
- L’offre n’indique pas le coût total du crédit de façon exacte
- Le Taux de période n'est pas proportionnel au TEG
- Le TEG n'intègre pas les flux de paiement de 100% des coûts assurantiels
- Le TEG est mathématiquement faux, si on intègre l'intégralité des charges supportés par l'emprunteur, soit un écart de 0,51 points.

On me dit que je peux demander le remboursement de mes intérêts déjà payés et l'annulation de ceux à venir jusqu'à la fin du prêt...

Je me pose donc plusieurs questions :

1 - Est-ce que ces erreurs sont réellement recevable ?
2 - Si oui, avant d'attaquer en justice, ne vaut-il pas mieux aller directement essayer de négocier avec la banque ?

Qu'en pensez-vous ?

Merci d'avance !

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #1 le: 12 décembre 2015, 08:10 »
bonjour,

j'ai déjà entamé plusieurs actions (3) sur mes prêts contre les banques. Aucune n'a voulu négocier malgré certaines erreurs flagrantes (par exemple une banque affiche directement dans le contrat que les intérêts sont calculés en année bancaire, une autre n'avait pas pris en compte les assurances extérieures...). Les trois actions sont devant les tribunaux... toutes en appel... En première instance, j'en ai gagné deux sur trois, mais les banques ont fait appel sur celles qu'elles avaient perdues et moi sur celle que j'avais perdue. J'avais mixé le choix ces partenaires. Un partenaire avait deux dossiers et le deuxième partenaire avait le troisième. Je me rends compte avec le temps, qu'il ne suffit pas qu'il y ait des anomalies pour avoir raison. La qualité du rapport d'expertise est très importante (démonstration des erreurs et point du départ du délai de prescription). Il y a somme toute, peu d'avocats spécialisés sur le TEG... C'est une vraie technique... Les banques sont redoutables de mauvaise foi... et puis ça coute très vite de l'argent. Le premier prestataire avec qui j'ai fait deux banques avait un forfait élevé (5700 €) mais aujourd'hui je m'y retrouve largement ca en effet il y avait des anomalies très techniques et le tribunal a décidé d'une expertise judiciaire sur un des dossiers et d'une médiation judiciaire sur l'autre... Ces deux dossiers sont en appel et le forfait paye aussi les frais d'appel. Le deuxième partenaire avait un forfait moins élevé (2500 €) mais là pareil, j'ai eu droit à une expertise judiciaire facturé 4200 €... et les frais d'appel j'en suis déjà à 2800 €. Autre point à prendre en considération, c'est la communication... Où en est mon dossier ? pourquoi est ce si long ? ... les banques jouent la montre et dans mes trois dossiers il y a eu 4 jeux de conclusions en tout ! Avec un des partenaires la communication était correcte, l'autre... systématiquement il me renvoit vers l'avocat qui n'a pas le temps de rentrer dans des explications...

En tout cas, les anomalies que vous décriviez semblent correspondre en partie à celles qu'on avait décelées dans mes dossiers.

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #2 le: 12 décembre 2015, 08:44 »
Merci krups pour votre réponse !

1 - les sociétés à qui j'ai envoyé mon contrat de prêt m'ont toutes dit que les banque ne faisaient jamais appel... d'après votre expérience, ce n'est pas le cas...
2-  les sociétés à qui j'ai envoyé mon contrat de prêt m'ont toutes dit que je n'aurai jamais a payer plus que le montant inscrit dans le contrat qui me lie a eux et qu'ils ne sont payé qu'au résultat... d'après votre expérience, ce n'est pas le cas...
3- d'après les analyses que j'ai eu, la banque aurai du inclure la délégation d'assurance dans le teg dans son contrat, mais d'après quelques recherches, le site immobilier-danger.com mentionne que : "Attention, si vous choisissez de faire une délégation d’assurance emprunteur, le TEG annoncé par votre banque ne contiendra pas le coût de cette assurance prise auprès d’un autre établissement." alors, ma banque est-elle en conformité de ne pas avoir inclus ma délégation d'assurance dans le teg du contrat du prêt ou bien mon expertise à raison de me mentionner qu'elle aurai du l'inclure ?

Je me trompe peut être, mais j'ai l'impression que ces sociétés me vendent un peu du rêve... c'est pour cela que je ne sais plus trop quoi faire...

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #3 le: 12 décembre 2015, 10:01 »
Rebonjour,

les dossiers pour lesquels les banques ont fait appel, sont des dossiers importants (en tout cas pour moi !) le trop-perçu d'intérêts est de +/- 35 000 euros sur un, et 28 000 € sur l'autre. J'avais demandé à un des experts de me mettre en contact avec un ou deux de ses clients. Les deux clients que j'ai eu m'ont dit également qu'ils étaient en appel (les montants étaient sensiblement les mêmes). Mon expert en tout cas m'a toujours dit que le dossier se gagnait "définitivement" en appel, d'où l'intérêt de prendre son forfait tout inclus. Si j'ai un conseil à vous donner c'est de prendre un forfait en vérifiant que tout est bien inclus... Ceux qui vous disent qu'il n'y a pas d'appel, n'y croyez pas, surtout si vos gains sont importants. Les banques ne se laissent pas faire comme ça !

Concernant les assurances, puisque j'ai le cas je peux en parler, ce qui prime c'est si ces assurances étaient une condition d'octroi du prêt. Ce qui est majoritairement le cas à mon avis sur les dossiers de prêt immobilier.


Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #4 le: 13 décembre 2015, 14:56 »
les dossiers pour lesquels les banques ont fait appel, sont des dossiers importants (en tout cas pour moi !) le trop-perçu d'intérêts est de +/- 35 000 euros sur un, et 28 000 € sur l'autre.
oui, en ce qui me concerne aussi c'est de grosses sommes (20000€ a me faire rembourser et 30000€ sur intérêts restant a payer) !

Les deux clients que j'ai eu m'ont dit également qu'ils étaient en appel (les montants étaient sensiblement les mêmes). Mon expert en tout cas m'a toujours dit que le dossier se gagnait "définitivement" en appel, d'où l'intérêt de prendre son forfait tout inclus. Si j'ai un conseil à vous donner c'est de prendre un forfait en vérifiant que tout est bien inclus... Ceux qui vous disent qu'il n'y a pas d'appel, n'y croyez pas, surtout si vos gains sont importants. Les banques ne se laissent pas faire comme ça !
si je vais au bout, la société avec qui je pense aller prend en charge l'article 700, donc si on gagne mais que la banque fait appel c'est eux qui couvrent les frais, mais si on perd et que je décide de faire appel, là par contre, c'est 600€ pour moi.

Concernant les assurances, puisque j'ai le cas je peux en parler, ce qui prime c'est si ces assurances étaient une condition d'octroi du prêt. Ce qui est majoritairement le cas à mon avis sur les dossiers de prêt immobilier.
en fait c'est ce point qui me fait douter ! le plupart des personnes à qui j'en ai parlé disent comme vous, mais j'ai trouvé des articles sur le net qui disent le contraire ! comme par exemple sur cbanque :
"Primes des assurances emprunteurs (décès, invalidité,…)
Les primes d’assurances intégrées dans le calcul du TEG sont celles relatives à une assurance obligatoire proposée par le prêteur.
Dans la pratique, les éléments suivants ne sont pas toujours intégrés dans le calcul du TEG :
-Le coût des assurances externes (souscrites par l’emprunteur auprès d’un établissement qui n’est pas le prêteur),

-Le coût de la délégation d’assurance en cas d’assurance externe (coût de la notification qui est faite à l’assureur par le prêteur),
-Le coût des assurances facultatives comme la garantie perte d’emploi,
-Le coût des assurances obligatoires excédant une couverture à 100% des sommes empruntées (par exemple : deux co-emprunteurs qui souhaitent s’assurer chacun pour 75% ; les 50% excédentaires ne sont pas intégrés dans le calcul du TEG)"

existe-t-il un texte de loi qui dit clairement les choses ?


Sinon, serai-t-il possible de me communiquer le nom de votre expert ?


Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #5 le: 14 décembre 2015, 09:35 »
bonjour, la logique est assez simple pour moi : si la banque vous impose des garanties (comme les assurances) elle doit l'intégrer dans le TEG. Il n'y a pas de discussion possible à mon sens. Toutefois, je vous l'accorde, certaines banques n'indiquent pas clairement que c'est obligatoire, elles vous le disent juste en face à face sans l'écrire aussi clairement. Perso, je suis passé par FINANCIÈRE MIRABEAU (maintenant FINANCIÈRE AUTREMENT) au travers de mon CGP qui me l'avait conseillé.


Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #6 le: 14 décembre 2015, 13:48 »
Voir l'Article L313-1 du code de la consommation qui stipule :

"Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels."

cet article de loi dit clairement que même venant d'un intermédiaire, une assurance doit être inclus dans le teg !
toujours en me fiant a cet article, les frais de courtage pour ma délégation d'assurance doit être aussi inclus aussi alors !

en tout cas merci de votre aide et de votre participation à ma discution !

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #7 le: 14 décembre 2015, 16:12 »
oui vous avez raison, mais n'oubliez pas la condition d'octroi du prêt qui prime sur ce texte ! tenez moi au courant !

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #8 le: 07 février 2016, 19:26 »
bonsoir,

j'ai finalement décidé de sauter le pas et d'attaquer ma banque !

lors de l'étude de mon contrat, j'ai oublié de dire que la banque m'avait demandé d'acheter 400€ de parts sociales, apparement ces dernières auraient dû être inclus dans le teg...

en tout cas, j'ai sois disant un dossier solide... on verra !

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #9 le: 08 février 2016, 08:43 »
 :) Super ! a qui vous avez fait confiance ?

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #10 le: 08 février 2016, 09:06 »
comme je l'ai mentionné dans mon post d'origine, j'ai, à la base, contacté 3 sociétés :
- la première avait l'air très sérieuse mais elle me demandait de lui payer une trop grosse somme d'un coup, je n'avais pas les moyens, mais à la fin, en cas de victoire, cette option était de loin la moins cher... dommage
- la deuxième ne savait clairement pas gérer ses dossiers... à fuir !
- la troisième, actoowin, répond aux mails rapidement, on l'air sérieux et connu (le service juridique de mon assurance les connaissait très bien apparemment), donc j'ai choisi ce prestataire... même si à la fin, les frais sont beaucoup plus important que le premier cité plus haut.

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #11 le: 08 février 2016, 09:46 »
AH OK ! je vous rassure, j'avais regardé aussi... Vous n'aurez pas à payer d'honoraires de résultats ! leur clause est illicite ! vous êtes donc doublement gagnant !

Re : Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #12 le: 08 février 2016, 12:44 »
Vous n'aurez pas à payer d'honoraires de résultats ! leur clause est illicite ! vous êtes donc doublement gagnant !

c'est à dire ? je ne comprend pas...

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #13 le: 08 février 2016, 15:51 »
il est interdit de prendre des honoraires de résultat sur des gains non certains, ce qui est le cas quand votre prestataire vous facturera un % sur la totalité... donc devant le juge du tribunal d'instance vous pourrez faire annuler cette clause. !

Re : Emprunt avec irrégularités
« Réponse #14 le: 10 février 2016, 21:53 »
Bonjour, je viens de lire tout vos commentaires. J ai egalement fait expertiser mon contrat de credit immobilier. J aurais besoin de quelques conseils car mon contrat comporte des erreurs. Mais j ai peur de faire un proces contre ma banque  :-\ .